堪比08年！全美热城房价全线大跌，达拉斯4连降！买卖双方、全行业阵痛
5月末才抢下新房的Christen Riggins并不是很开心，虽然还有30天就能成为有产阶级，但她已经开始后悔。
由于“美国梦“的吸引，在观望了狂热的房产市场2年后，她终于放弃自己每月800美金的租房计划，准备上车。
在5连败后，今年夏天Riggins终于在房产经纪的帮助下，以20万美金的价格，夺得俄亥俄工业小城哥伦布的1栋3B带院子小屋的所有权。
然而，悲剧的是，还未等她乔迁新居，9月那里的房价就已经跌了近10个百分点。
（图片来自buzzfeed，版权属于原作者）
“我现在的房贷，是过去房租的2倍，我需要拆东墙补西墙，腾挪手上的信用卡，才能凑齐每个月的房贷，而且当时是卖方市场，对房屋整体状况，不能要求过高，这就带来了我未曾料到的房屋维护费用。“
“更重要的是，即使我哪天想做回租房客，短期内由于房价跌落，我都无法再卖出我买进的价格，而这中间的差值，或许就是我此前为了买房，攒下的所有积蓄。“
然而另一边，加州的 Joshua Wingett夫妇，却暗暗懊恼，没有像Riggins一样，买房下手要趁早。
今年7月，常年租房的二人，偶然看上了一栋挂牌价$700,000,位于圣地亚哥的4B小独栋, 于是动起了买房的念头。
（图片来自buzzfeed，版权属于原作者）
正当2人清点财产，准备下手时，却点儿背，遭遇了美联储的暴力加息。这突如其来的变故，瞬间浇熄了夫妻二人的买房梦。
根据贷款公司Freddie Mac10月中的数据，本周30年期固定利率抵押贷款的平均利率将突破7%，而在一年前，这一利率仅为2.99%。
简单地说，就是目前贷相同数额的房款，30年里每月的还款额，将比1年前，多支付近900美金。
（图片来自CNBC，版权属于原作者）
“900美金，对一个家庭的支出，绝不是可以忽略的小变量，我们因此放弃买房梦，但是人一旦动起了要自立门户的念头，那种租房时代的快乐，就再也回不去了。“
全美房价历史大降温
事实上，在美联储连续三次加息75个基点后，经历懊恼折磨的，远不止买家。
投资房屋主Vallejo先生就表示，自己也是那“没踩准浪子”的可怜儿。
Vallejo在2021年，利率3%左右的历史低点，在当时奥斯汀房价飙升71%的火爆期，以$450,000价格，抢入了当地一套3居室“小黑屋”（Fixer-upper）。
按Vallejo计划，他只需要请人对房子做做翻新，就能在几个月后，转手以60万美金的价格卖出，吃下差价。
（图片来自buzzfeed，版权属于原作者）
然而Vallejo万万没想到的是，就在他2022年4月末房屋改造快完工后，由于利率调整，奥斯汀的房价中位数，从4月峰值555,000美金，连续下跌，到8月，中位价格已经只有$500,000。
“还不要说能不能快速出手，就是现在割肉卖，能不能拿回我的装修费，都不好说，妥妥白玩一场。”
损失不小的卖家案例还有家住德州DFW的理查森 (Richardson) 夫妻。
（图片来自The Dallas Morning News，版权属于原作者）
丈夫特拉维斯·帕吉特 (Travis Padgett) 和他的妻子凯特 (Kate) ，因为刚需，在今年5月在佛州帕克地区（Parker）购买了一套相比之前更大面积的房子，但因为手上钱不够，他们必须要卖房置换。
然而，让他们万万没想到的是，在入手了帕克地区的房子后，准备卖房时，急转直下的房地产情况让他们措手不及。
Padgett夫妇在DFW的房子于今年8月挂牌出售，但是来看房的人却寥寥无几，只有20余次。
他们的经纪Re/Max Town and Country 的 Anthony Graham 说，如果他们在 5 月而不是 8 月挂牌，来看房的买家可能会比现在多出3倍，可能会有60次，而且很容易就会有 8 到 12 次出价，售价会超过 50,000 美金。
最后，他们的房子只收到了一份offer，并且花了五天时间才卖出去。
当然，这些都不是房价下行背景下的卖方个例。
随着9月达拉斯地产销售数据的出炉，数据显示，达拉斯地区房屋销售已经连续第四个月下降，看房、出价和交易的数量明显减少，正在经历Vallejo和Padgett一样阵痛的人不计其数...
根据数据显示，9月，达拉斯地区只售出7,724栋单户住宅，同比下降17%。
同时，该地区可供销售的房屋数量急剧增加，同比增长了79%，达到了19,000多栋，相当于2.4个月的库存供应量。
单户住宅中间售价为404,000美金，虽然比去年同期上涨了13%，但比八月份的415,000美金却下跌了约2.7%。
房产交易网站Relator，研究了100个都会区的物业信息后，统计出自6月以来全美房价跌幅前10的城市。
曾红极一时的奥斯汀，房价跌幅达10.3%；
像温暖地带的凤凰城和疫情下另一房产市场炸子鸡，佛罗里达棕榈湾，分别遭遇了9.9%和8.9%的跌幅；
6月至7月，加州科技中心圣何塞的价格跌幅最大，当地的房屋在三个月内贬值了10%。
同期西雅图（7.7%）、旧金山（7.4%）、圣地亚哥（5.6%）、洛杉矶（4.3%）和丹佛（4.2%）也出现了明显下降。
虽然纽约房市由于需求大，还算平稳，但相比此前7.8月，房屋交易数量下跌17.5%，大部分最终成交的物业，都以低于挂牌价的价格交易。
（图片来自new york post，版权属于原作者）
随着全美房地产市场遇冷，除了买卖双方的“地位”变得不同，还有一个受影响最大的群体，那就是房地产经纪。
在过去两年中，随着大流行推动了房地产市场的繁荣，很多人都选择辞职当起地产经纪，大量新人涌入到该行业。
根据美国全国房地产经纪人协会的数据，2021 年美国的房地产经纪人比以往任何时候都多。
人数从 2020 年底的 148 万增加到2021 年底的 156 万。
根据 NAR 的数据，2021 年房地产经纪人的总收入中值为 54,300 美元，高于 2020 年的 43,330 美元。
拥有 16 年或以上经验的房地产经纪人的总收入中位数为 85,000 美元，高于上一年的 75,000 美元。
当时，全美的平均房屋销售价格约为 400,000 美金，佣金平均为 5.5%，也就说，在那时房地产经纪只要每年卖出三到四套房，就能过上体面的生活。如果平均每月卖出一次，就可以获得丰厚的收入。
但是，如今这些房地产经纪的境遇却大不相同了。
遇冷的房市，导致曾经作为“优秀潜力股”的达拉斯、奥斯汀和休斯顿的活跃房地产经纪人数量锐减。
根据为房地产经纪人发布房屋销售概况的科技公司 AgentStory 的数据：
达拉斯的活跃经纪人数量从 8 月的 947 人降至 9 月的 756 人。
奥斯汀的经纪人数从 8 月的 810 人降至 9 月的 389 人。
而在此之前，这两个市场在 3 月、4 月和 5 月都有超过 1,000 名活跃地产经纪。
而在德州最大的城市休斯顿斯顿，9 月份的活跃经纪人数从 8 月份的 2,003 人降至 1,674 人。
而就在今年4月份，休斯顿的活跃经纪人数还是 2,450 名。
（活跃代理人被定义为在一个日历月内至少出售一栋房屋的人）
Redfin的副首席经济学家Taylor Marr表示，今年的连续大幅加息，以及人们对通胀和经济方向的担忧，将一度炙手可热的美国房地产市场，带进了冬季。
“购房者的情绪可以说是跌到了谷底，卖家如果还沉溺于过去那种卖方市场的自大中，只能提醒，认清形势了。“
美国房市会崩盘吗？
然而，这样的下跌，或许，还只是开始。
9月加息会议上，美联储主席鲍威尔就发言称，美国必须控制通货膨胀，他很遗憾没有一种不痛苦的方式来达到这一目标。
《华尔街日报》17日的评论中表示，考虑到本月美国核心CPI再度走高，不排除11月会议上，美联储还将继续加息。
分析人士预计，加息将持续到2023年，其中大多数人预计到明年年底联邦基金利率将达到4.6%左右，而这势必引起贷款-房价等一些列的连锁反应。
（图片来自new york post，版权属于原作者）
有不少忧心忡忡的业主，在社媒上表达了他们的恐惧。
一位网友说，利率上涨“对年轻家庭来说是毁灭性的”。他们近期才好不容易买房。
另一位网友：由于价格下跌和利率上升，有多少人将“很快陷入2008年的困境”？
而不久前，穆迪分析公司首席经济学家马克赞迪警告说，目前通胀水平已经破8，未来可能出现经济衰退，而若出现经济衰退，明年房价可能会下跌20%，
（图片来自dailymail，版权属于原作者）
不过，也有房地产资深从业者及经济学家出来，给业主们吃定心丸。
此前，Redfin 首席经济学家Daryl Fairweather就现身表示，虽然房价价格走低，但他认为房市不太可能崩盘。
他表示，短期内，由于经济形势的变动，经济调控杠杆的作用，从现在到明年春天，房价可能会持续小幅下降。但从长期来看，需求仍然强劲。
哎，看来，美国房产市场还将进入一段不短的震荡期。小伙伴们，你们对未来房价走势怎么看，你觉得什么时候上车合适呀，不妨留言一起讨论。
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THE END撰稿：R，Y，Liz
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